Большинство наших покупателей закрывают сделку дистанционно. Они ни разу не появляются у доминиканского нотариуса лично: оформляют доверенность у себя в стране, даю́т инструкции местному юристу — и через несколько недель получают Título de Propiedad на своё имя. Механизм отработан, юридически надёжен и регулярно используется иностранными инвесторами по всей стране.
Ниже — точная последовательность действий и объяснение того, что именно делает ваш поверенный на каждом этапе.
Правовая база: иностранцы владеют землёй напрямую
Прежде всего — о юридическом фундаменте. Статья 221 Конституции Доминиканской Республики и Закон об иностранных инвестициях 16-95 предоставляют иностранным гражданам те же права на собственность, что и гражданам страны. Вид на жительство не нужен. Валютного контроля нет; капитал репатриируется свободно. Титул оформляется непосредственно на вас — никаких трастов, номиналов или специальных структур.
Это принципиальное отличие от Мексики, где иностранцы не могут напрямую владеть прибрежной землёй и обязаны использовать траст fideicomiso; и от Коста-Рики, где 200-метровая морская концессия заменяет полноценное право собственности на побережье.
Шаг 1: Дью-дилидженс до перевода любых средств
Главное правило удалённой сделки: задаток — только после завершения проверки. Ваш юрист запрашивает два документа в Registro de Títulos:
- Certificación del Estado Jurídico — подтверждает текущий юридический статус участка: кто является правообладателем, зарегистрированы ли какие-либо обременения, залоги или судебные споры.
- Сертификат deslinde — подтверждает, что обязательная GPS-съёмка границ (введена с 2007 года законом 108-05) выполнена и зарегистрирована. По оценкам, около 40% земли в сельских районах Доминиканы до сих пор не прошло deslinde (оценка); покупка такого участка означает, что перерегистрация титула на ваше имя невозможна до завершения съёмки — дополнительные расходы и сроки, которые необходимо заложить в расчёт цены.
Для прибрежных участков юрист также проверяет, что земля полностью находится за пределами 60-метровой морской зоны, определённой Законом 305-68. Земля в этой зоне является государственным достоянием; частные титулы на неё не выдаются с 1968 года, и любое утверждение о наличии «фронтального» океанского участка в пределах 60 метров от линии прилива требует независимой проверки.
Помимо этого, юрист получает RNC продавца (идентификационный номер налогоплательщика) и убеждается в отсутствии задолженностей перед DGII, привязанных к участку.
Подробнее о системе регистрации земли — в нашем руководстве deslinde и система Torrens.
Шаг 2: Оформление доверенности
После успешного прохождения дью-дилидженса вы оформляете poder notarial (нотариальную доверенность) на вашего доминиканского юриста. Этот документ наделяет поверенного правом подписывать от вашего имени все последующие документы сделки.
Порядок оформления зависит от страны вашего проживания:
- Страны — участницы Гаагской конвенции 1961 года (большинство европейских стран, США, Канада, Великобритания и другие) — вы подписываете доверенность перед местным нотариусом, проставляете апостиль и отправляете оригинал курьером в Доминиканскую Республику. Уточните у юриста, требуется ли заверенный перевод; многие принимают документы на английском языке без перевода.
- Страны вне конвенции — документ требует легализации через доминиканское консульство в вашей стране. Заложите дополнительно две-четыре недели на этот этап.
Текст доверенности должен составить ваш доминиканский юрист. В документе должны быть указаны: кадастровый номер участка, цена сделки, полномочия подписать Promesa de Venta и финальный договор купли-продажи, а также полномочия подать документы на регистрацию. Чётко очерченные полномочия снижают риски; размытые — повышают. Прочитайте документ до подписания.
Шаг 3: Promesa de Venta и задаток 10%
Promesa de Venta (предварительный договор купли-продажи) — обязывающий двусторонний договор, фиксирующий сделку по согласованной цене. Ваш юрист подписывает его от вашего имени на основании доверенности.
На этом этапе уплачивается задаток — как правило, 10% от стоимости. Договор определяет:
- Точное описание участка (кадастровый номер, площадь, границы по deslinde).
- Полную цену и график платежей.
- Условия закрытия сделки (в том числе устранение дефектов, выявленных при дью-дилидженсе).
- Санкции за неисполнение обязательств любой из сторон.
- Дату закрытия — как правило, через 30–60 дней после подписания Promesa de Venta.
Средства переводятся банковским переводом на эскроу-счёт доминиканского юриста или непосредственно по условиям договора. Юрист подтверждает получение и передаёт вам подписанный экземпляр.
Шаг 4: Закрытие сделки и переоформление титула
На закрытии ваш юрист является к доминиканскому нотариусу и от вашего имени подписывает финальный договор купли-продажи (contrato de compraventa). Затем документы подаются в Registro de Títulos для регистрации.
Налог на передачу собственности (ITBIS/DGII): 3% от кадастровой стоимости участка по оценке DGII. Эта стоимость может отличаться от договорной цены. Налоговую декларацию подаёт ваш юрист.
Суммарные расходы на закрытие обычно составляют 4,5–8% от стоимости покупки: налог на передачу, гонорар юриста, нотариальные сборы, регистрационные пошлины. Запросите письменную смету до подписания Promesa de Venta.
Полный цикл — от подписания доверенности до регистрации титула на ваше имя — занимает ориентировочно 6–12 недель при штатном течении сделки.
Полный разбор налогов и расходов — в нашем руководстве процесс покупки.
Что происходит с титулом после регистрации
Доминиканская Республика работает по системе Torrens, закреплённой законом 108-05. После регистрации в Registro de Títulos ваш титул является окончательным и гарантированным государством. Вы получаете Certificado de Título на своё имя.
Ежегодный налог на имущество (IPI): для незастроенного участка (solar sin construcción) годовой налог IPI равен нулю по действующему законодательству Доминиканы. Ставка 1% применяется только к жилым объектам с оценочной стоимостью выше примерно US$166 000 (порог 2025 года). Это существенное преимущество с точки зрения стоимости владения незастроенной землёй.
Налог на прирост капитала при будущей продаже составит 27% от чистой прибыли. Учитывайте это в долгосрочных расчётах доходности.
CONFOTUR: что даёт и чего не даёт
Закон 158-01 (CONFOTUR) предусматривает 15-летнее освобождение от IPI и отмену 3% налога на передачу для утверждённых туристических проектов. Эти льготы распространяются только на проекты, получившие официальное одобрение CONFOTUR, — они не возникают автоматически при покупке любой земли вблизи туристической зоны. Отдельный незастроенный участок не квалифицируется только по факту своего расположения. Если продавец или агент утверждает, что участок имеет статус CONFOTUR, — попросите предъявить соответствующий декрет об одобрении.
ВНЖ через инвестиции
Покупка недвижимости на сумму от US$200 000 даёт право на получение постоянного вида на жительство по Закону 171-07, срок оформления — около 45 рабочих дней. Это отдельная юридическая процедура, но одна и та же сделка может одновременно обеспечить оба результата, если инвестиционный порог достигнут.
Как выбрать юриста
Поскольку вы не будете присутствовать лично, качество местного юриста — главная переменная в удалённой сделке. Обращайте внимание на:
- Специализацию на сделках с недвижимостью, а не на общем праве.
- Независимость от продавца или застройщика — юрист продавца защищает интересы продавца, не ваши.
- Рекомендации от иностранных покупателей, желательно из вашей страны.
- Письменные условия работы с фиксированным гонораром или потолком почасовой ставки.
Мы работаем как с покупателями, которые приходят со своим юристом, так и с теми, кто просит нас о рекомендации. В обоих случаях описанные выше этапы дью-дилидженса обязательны.
Рыночный контекст: северное побережье
В 2024 году ВВП Доминиканской Республики вырос на 5,1% (второй показатель в Латинской Америке), объём прямых иностранных инвестиций в 2025 году составил US$5,03 млрд, а число туристических прибытий в 2024 году достигло 11,19 млн — рост на 9% год к году. Северное побережье, включая коридор Рио-Сан-Хуан рядом с Плайя-Гранде, продолжает привлекать институциональный капитал; в начале 2026 года декретом 115-26 был санкционирован проект международного аэропорта Плайя-Гранде.
Земля в этом коридоре стоит, по оценкам, US$15–40/м² в районе Рио-Сан-Хуан (оценка, единственный источник; сверяйте с актуальными предложениями). Земля на северном побережье в целом торгуется примерно на 30–50% дешевле сопоставимых позиций в Кабарете и Сосуа (оценка, данные местных брокеров). Это наблюдения за рынком, а не гарантии.
Правовая и инвестиционная оговорка: Настоящая статья носит исключительно информационный характер и не является юридической, финансовой или инвестиционной консультацией. Сроки, налоговые ставки и оценки затрат основаны на действующем законодательстве и рыночных данных на 2026 год; они могут меняться. Все показатели роста стоимости являются оценочными; стоимость недвижимости может как расти, так и снижаться. Упоминаемые инфраструктурные проекты могут задержаться или не состояться. До подписания каких-либо документов или перевода средств проконсультируйтесь с независимым лицензированным юристом Доминиканской Республики.
Готовы посмотреть доступные участки на северном побережье? Ознакомьтесь с актуальным предложением на странице доступных участков и свяжитесь с нами, чтобы начать проверку.