La mayoría de nuestros compradores cierran la operación sin poner un pie en República Dominicana. Otorgan un poder notarial en su país de residencia, instruyen a un abogado local y, semanas después, reciben un Título de Propiedad a su nombre. El mecanismo está consolidado, es jurídicamente sólido y lo utilizan habitualmente inversores extranjeros en todo el país.
Esta guía explica el proceso paso a paso y detalla qué hace exactamente el apoderado en cada etapa.
Base legal: el extranjero puede comprar directamente
Antes de pensar en la logística, conviene tener clara la base jurídica. El artículo 221 de la Constitución dominicana y la Ley de Inversión Extranjera 16-95 otorgan a los ciudadanos extranjeros los mismos derechos de propiedad que a los dominicanos. No se requiere residencia. No existen controles de cambio; el capital se repatría libremente. El título se registra directamente a su nombre, sin necesidad de fideicomiso, testaferro ni estructura especial.
Esto distingue a República Dominicana de México, donde los extranjeros no pueden poseer directamente tierras costeras y deben recurrir a un fideicomiso, o de Costa Rica, donde una concesión marítima de 200 metros sustituye a la propiedad plena en la franja costera.
Paso 1: Diligencia debida antes de transferir fondos
La regla esencial de una compra a distancia: ningún depósito antes de completar la diligencia debida. Su abogado solicita dos documentos al Registro de Títulos:
- Certificación del Estado Jurídico — confirma la situación legal actual del solar: quién figura como titular, si existen hipotecas, gravámenes, cargas o litigios registrados.
- Certificado de deslinde — acredita que el levantamiento de linderos por GPS (obligatorio desde 2007 conforme a la Ley 108-05) ha sido realizado y registrado. Se estima que alrededor del 40 % de los terrenos rurales dominicanos carece aún de deslinde registrado (estimación); comprar un solar sin deslinde significa que la transferencia a su nombre no podrá formalizarse hasta que el levantamiento se complete, lo que supone un coste y un plazo adicionales que deben negociarse en la oferta.
Para parcelas costeras, el abogado también verifica que el terreno quede íntegramente fuera de la zona marítima de 60 metros definida por la Ley 305-68. Esa franja es dominio público del Estado; no se ha emitido título privado sobre ella desde 1968. Cualquier afirmación sobre un solar "frente al mar" dentro de los 60 metros de la línea de pleamar exige verificación independiente antes de confiar en ella.
Asimismo, el abogado obtiene el RNC del vendedor (número de identificación tributaria) y confirma que no existen obligaciones pendientes con la DGII asociadas al inmueble.
Consulte nuestra guía sobre deslinde y el sistema Torrens para una explicación detallada del registro de la propiedad dominicano.
Paso 2: Otorgamiento del poder notarial
Una vez superada la diligencia debida, usted otorga un poder notarial a su abogado dominicano. Este documento lo faculta para firmar en su nombre en todas las etapas posteriores de la operación.
El procedimiento varía según su país de residencia:
- Países miembros del Convenio de La Haya de 1961 (la mayor parte de Europa, Estados Unidos, Canadá, Reino Unido y otros signatarios) — firma el poder ante notario local, obtiene la apostilla y envía el original por mensajería a República Dominicana. Consulte con su abogado si se exige traducción certificada; muchos aceptan documentos en inglés directamente.
- Países no miembros del convenio — el documento requiere legalización a través del consulado dominicano en su país. Agregue entre dos y cuatro semanas adicionales para esta gestión.
El texto del poder debe redactarlo su abogado dominicano e incluir: la referencia catastral del solar, el precio de la operación, la facultad para suscribir la Promesa de Venta y la escritura definitiva, y la autorización para presentar el trámite de registro. Un poder bien delimitado reduce riesgos; uno redactado en términos amplios los amplía. Léalo antes de firmarlo.
Paso 3: Promesa de Venta y depósito del 10 %
La Promesa de Venta es un contrato bilateral vinculante que compromete a ambas partes a la operación al precio acordado. Su abogado la suscribe en su nombre en virtud del poder notarial.
En este momento se abona el depósito, habitualmente el 10 % del precio de compra. El contrato establece:
- Descripción exacta del solar (referencia catastral, superficie, linderos según el deslinde).
- Precio total y calendario de pagos.
- Condiciones para el cierre (incluyendo la subsanación de defectos detectados en la diligencia debida).
- Penalizaciones por incumplimiento de cualquiera de las partes.
- Fecha límite para el cierre, generalmente 30 a 60 días desde la firma de la Promesa de Venta.
Los fondos se transfieren por wire a la cuenta de escrow del abogado dominicano o directamente conforme a los términos del contrato. El abogado confirma la recepción y le remite un ejemplar firmado del acuerdo.
Paso 4: Cierre y transferencia del título
En el cierre, su abogado comparece ante notario dominicano y firma la escritura de compraventa definitiva (contrato de compraventa) en su nombre. A continuación, los documentos se presentan al Registro de Títulos para su inscripción.
Impuesto de transferencia (ITBIS/DGII): 3 % del valor catastral asignado por la DGII al solar. Este valor puede diferir del precio contractual. La declaración tributaria la tramita su abogado.
Costes totales de cierre oscilan habitualmente entre el 4,5 % y el 8 % del precio de compra, e incluyen impuesto de transferencia, honorarios del abogado, aranceles notariales y tasas registrales. Solicite un presupuesto escrito antes de firmar la Promesa de Venta.
El proceso completo — desde la firma del poder hasta el título inscrito a su nombre — toma aproximadamente 6 a 12 semanas en condiciones normales.
Para un desglose completo de impuestos y costes, consulte nuestra guía del proceso de compra.
El título una vez registrado
República Dominicana opera bajo el sistema Torrens regulado por la Ley 108-05. Una vez inscrito en el Registro de Títulos, su título es definitivo y garantizado por el Estado. Recibirá un Certificado de Título a su nombre.
Impuesto anual sobre la propiedad (IPI): para un solar sin construcción (solar sin edificar), el IPI anual es cero conforme a la legislación dominicana vigente. La tasa del 1 % se aplica únicamente a inmuebles residenciales con valor catastral superior a aproximadamente US$166 000 (umbral de 2025). Esta es una ventaja significativa en términos de coste de tenencia para terrenos sin desarrollar.
Plusvalía en una futura venta: el impuesto sobre las ganancias de capital es del 27 % del beneficio neto. Incorpórelo a sus proyecciones de rentabilidad a largo plazo.
CONFOTUR: qué cubre y qué no
La Ley 158-01 (CONFOTUR) contempla una exención de IPI por 15 años y la condonación del impuesto de transferencia del 3 % para proyectos turísticos aprobados. Estos beneficios se aplican únicamente a proyectos que cuenten con la aprobación formal de CONFOTUR; no surgen de forma automática por la mera ubicación del terreno en una zona turística. Un solar sin desarrollar no cumple los requisitos solo por su situación geográfica. Si un vendedor o agente afirma que una parcela goza de beneficios CONFOTUR, solicite el decreto de aprobación antes de considerarlo.
Residencia por inversión
Una inversión en inmuebles por valor igual o superior a US$200 000 le habilita para solicitar la residencia permanente al amparo de la Ley 171-07, con un plazo de tramitación de aproximadamente 45 días hábiles. Se trata de un trámite independiente de la compra, pero la misma operación puede proporcionar ambos resultados de forma simultánea si se alcanza el umbral de inversión.
Cómo elegir al abogado adecuado
Dado que usted no estará presente, la calidad del abogado local es la variable más importante en una compra a distancia. Busque:
- Un letrado especializado en operaciones inmobiliarias, no en derecho general.
- Independencia respecto del vendedor o promotor: el abogado del vendedor defiende los intereses del vendedor, no los suyos.
- Referencias de compradores extranjeros anteriores, preferiblemente de su país.
- Condiciones de contratación por escrito con honorarios fijos o estimados con tope.
Trabajamos tanto con compradores que traen su propio abogado como con quienes nos piden recomendación. En ambos casos, los pasos de diligencia debida descritos son innegociables.
Contexto de mercado: la costa norte
República Dominicana registró un crecimiento del PIB del 5,1 % en 2024 (segundo en América Latina), una inversión extranjera directa de US$5 030 millones en 2025 y 11,19 millones de llegadas de turistas en 2024, un 9 % más que el año anterior. La costa norte, incluido el corredor de Río San Juan cerca de Playa Grande, sigue atrayendo capital institucional; a principios de 2026, el Decreto 115-26 autorizó el proyecto del aeropuerto internacional de Playa Grande.
Los terrenos en este corredor cotizan en torno a US$15–40/m² en la zona de Río San Juan (estimación, fuente única; verifique con listados actuales). La tierra en la costa norte en general se negocia con un descuento estimado del 30–50 % respecto a posiciones comparables en Cabarete y Sosúa (estimación, datos de corredores locales). Son observaciones de mercado, no garantías.
Aviso legal e inversión: Este artículo tiene carácter meramente informativo y no constituye asesoramiento jurídico, financiero ni de inversión. Los plazos, tipos impositivos y estimaciones de costes se basan en la legislación dominicana vigente y en datos de mercado a 2026; pueden variar. Todas las cifras de plusvalía son estimaciones; el valor de los inmuebles puede bajar igual que subir. Los proyectos de infraestructura mencionados pueden sufrir retrasos o no ejecutarse. Consulte a un abogado dominicano independiente y con licencia antes de firmar cualquier documento o transferir fondos.
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