La transparencia fiscal es clave al invertir en terreno o solar en el extranjero. La estructura impositiva de República Dominicana para terrenos es directa — y para solares sin edificar, considerablemente más favorable que en muchos mercados comparables. A continuación, el desglose completo.
Impuesto de Transferencia Inmobiliaria
El principal impuesto único al comprar terreno en República Dominicana es el Impuesto de Transferencia Inmobiliaria.
- Tasa: 3% sobre el valor catastral determinado por la DGII (no sobre el precio pactado de venta).
- Lo paga habitualmente el comprador, aunque las partes pueden acordar una distribución distinta en la negociación.
- Se aplica al valor catastral de la DGII, no al precio de la transacción. Para terrenos costeros recientemente deslindados, ambos valores suelen ser similares; su abogado puede confirmar el valor catastral del lote específico.
- Se paga directamente a la DGII antes de que pueda registrarse el título de propiedad.
Excepción importante: Los inmuebles dentro de un proyecto turístico formalmente aprobado por CONFOTUR pueden estar exentos del impuesto de transferencia bajo la Ley 158-01. Sin embargo, esta exención aplica únicamente a proyectos con aprobación CONFOTUR — no a la compra directa de terreno en bruto. Consulte nuestra guía CONFOTUR para más detalles.
IPI — Impuesto al Patrimonio Inmobiliario (anual)
El IPI (Impuesto al Patrimonio Inmobiliario), establecido por la Ley 18-88 y sus modificaciones, es el impuesto anual a la propiedad en República Dominicana. El punto clave para quien compra terreno:
- El terreno sin edificar (solar sin edificaciones) está completamente exento de IPI. Si adquiere un lote y no construye en él, su impuesto anual a la propiedad es cero.
- El IPI aplica a inmuebles residenciales construidos con valor combinado superior al umbral de exención vigente, que la DGII ajusta periódicamente. En años recientes, ese umbral ha sido aproximadamente RD$9 millones (equivalente a unos USD 150,000–170,000 según el tipo de cambio). Las propiedades por debajo de este umbral también están exentas.
- Tasa IPI: 1% anual sobre el valor catastral que supera el umbral de exención.
Implicación práctica: si adquiere un solar frente al mar en Río San Juan o Cabrera y lo mantiene sin edificar como inversión o mientras planifica su construcción, su costo anual por impuesto a la propiedad es cero.
Costos de cierre (lado del comprador)
Más allá del impuesto de transferencia, la compra de un terreno conlleva varios costos adicionales que el comprador debe presupuestar. El total oscila habitualmente entre el 4.5% y el 8% del precio de compra:
- Impuesto de transferencia: 3% (sobre valor catastral DGII, tomado aquí como aproximación al precio de transacción a efectos ilustrativos).
- Honorarios de abogado: 1–1.5% del precio de compra. Indispensable; garantiza la seguridad jurídica del título.
- Honorarios de notario: 0.25–0.5%. Requeridos para la firma del acto de venta.
- Aranceles del Registro de Títulos: Variables; habitualmente unos pocos cientos de USD en una transacción de terreno residencial.
- Registro de RNC: Tasa administrativa mínima.
- Comisión por transferencia bancaria: Depende de su banco; típicamente USD 25–75 por transferencia internacional.
- Costos de conversión de divisas: Si convierte desde una moneda distinta al dólar, considere el diferencial cambiario.
El error más común al presupuestar es contemplar solo el impuesto de transferencia y olvidar los honorarios de abogado y notario. Para mayor seguridad, presupueste al menos un 5–6% adicional sobre el precio de compra.
Impuesto a la ganancia de capital en la futura venta
Si en el futuro vende el terreno con ganancia, la legislación tributaria dominicana establece lo siguiente:
- Tasa del impuesto a la ganancia de capital: 27% sobre la ganancia neta (precio de venta menos costo de adquisición y mejoras debidamente documentadas).
- Aplica a personas físicas bajo el régimen del impuesto sobre la renta de República Dominicana.
- Si el inmueble se mantiene a través de una empresa dominicana (SRL o SA), la ganancia tributa como renta corporativa a la tasa correspondiente.
Nota: No realizamos ninguna declaración sobre la plusvalía futura ni sobre retornos de inversión. El impuesto a la ganancia de capital aplica si vende con ganancia, y la tasa es significativa. Planifique con un asesor fiscal dominicano.
Sin impuesto de sucesión
República Dominicana no aplica un impuesto de sucesión independiente sobre bienes inmuebles. La transmisión hereditaria de inmuebles se rige por el derecho sucesorio dominicano, que implica trámites formales pero no prohibitivos. Un abogado de sucesiones puede asesorarle sobre la estructuración del patrimonio si la transmisión multigeneracional es una consideración relevante.
Tabla resumen
Para consulta rápida:
- Impuesto de transferencia (al comprar): 3% del valor catastral DGII. Pago único.
- IPI anual (terreno sin edificar): 0%. Exento.
- IPI anual (inmueble residencial construido por encima del umbral): 1% sobre el valor que supera el umbral de exención.
- Costos de cierre totales (estimado): 4.5–8% del precio de compra.
- Ganancia de capital en futura venta: 27% sobre la utilidad neta.
- Impuesto de sucesión: No existe.
Aviso legal: Las tasas impositivas y los umbrales están sujetos a cambios. Esta guía refleja información de acceso público a la fecha indicada y no constituye asesoramiento fiscal ni jurídico. Consulte a un abogado y asesor fiscal dominicano habilitado para recibir orientación específica sobre su transacción. No realizamos ninguna declaración sobre valores futuros de propiedad ni sobre retornos de inversión.