Налоговая прозрачность важна при покупке недвижимости за рубежом. Налоговая структура Доминиканской Республики для земли достаточно прямолинейна — а для необработанной земли значительно выгоднее, чем во многих сопоставимых рынках. Вот полный разбор.
Налог на передачу права (Impuesto de Transferencia Inmobiliaria)
Основной единовременный налог при покупке недвижимости в Доминиканской Республике — Impuesto de Transferencia Inmobiliaria (налог на передачу имущества).
- Ставка: 3% от кадастровой стоимости DGII.
- Как правило, уплачивается покупателем (хотя стороны могут договориться об ином).
- Применяется к кадастровой стоимости DGII, а не к согласованной цене продажи. Для недавно отмежёванной прибрежной земли эти значения нередко близки, но ваш адвокат может уточнить кадастровую стоимость конкретного участка.
- Уплачивается напрямую в DGII до регистрации права собственности.
Важное исключение: объекты в рамках официально одобренного туристического проекта CONFOTUR могут быть освобождены от налога на передачу по Закону 158-01. Однако это освобождение применяется только к проектам, получившим одобрение CONFOTUR, — но не к самостоятельным покупкам необработанной земли. Подробнее — в нашем гиде CONFOTUR.
IPI — ежегодный налог на недвижимость
IPI (Impuesto al Patrimonio Inmobiliario), установленный Законом 18-88 с поправками, — это доминиканский ежегодный налог на недвижимость. Ключевой момент для покупателей земли:
- Необработанная земля (solar sin edificaciones) полностью освобождена от IPI. Если вы купили участок и не строите на нём, ежегодный налог на недвижимость равен нулю.
- IPI применяется к построенным жилым объектам с совокупной стоимостью выше действующего порогового значения, которое DGII периодически пересматривает. В последние годы порог составлял около RD$9 млн (приблизительно USD 150 000–170 000 в зависимости от курса обмена). Объекты ниже этого порога также освобождены от IPI.
- Ставка IPI: 1% в год от оценённой стоимости сверх освобождённого порога.
Практическое значение: если вы купили земельный участок в Рио-Сан-Хуан и держите его без застройки как инвестицию или в период планирования строительства, ваши ежегодные расходы на налог на недвижимость равны нулю.
Затраты при закрытии сделки (со стороны покупателя)
Помимо налога на передачу, полная покупка земли предполагает ряд дополнительных затрат, которые покупатель должен учесть в бюджете. В сумме они, как правило, составляют 4,5–8% от цены покупки:
- Налог на передачу: 3% (от кадастровой стоимости DGII, для иллюстрации принимаемой близкой к цене сделки).
- Гонорар адвоката: 1–1,5% от цены покупки. Пропускать нельзя — это основа правовой защиты сделки.
- Нотариальные сборы: 0,25–0,5%. Обязательны для удостоверения акта купли-продажи.
- Сборы за регистрацию в Registro de Títulos: варьируются, обычно несколько сотен USD для жилой земельной сделки.
- Регистрация RNC: минимальный административный сбор.
- Комиссия за банковский перевод: зависит от вашего банка; обычно $25–$75 за международный перевод.
- Расходы на конвертацию валюты: если вы конвертируете из валюты, отличной от USD, учитывайте спред.
Самая распространённая ошибка в бюджетировании — планировать только налог на передачу и забыть о гонорарах адвоката и нотариуса. Для безопасности заложите не менее 5–6% сверх цены покупки.
Налог на прирост капитала при будущей продаже
При дальнейшей продаже недвижимости с прибылью применяется доминиканское налоговое законодательство:
- Ставка налога на прирост капитала: 27% от чистой прибыли (цена продажи минус стоимость приобретения и задокументированные улучшения).
- Применяется к физическим лицам в рамках режима подоходного налога Доминиканской Республики.
- Если недвижимость принадлежит доминиканской компании (SRL или SA), прибыль облагается как корпоративный доход по применимой ставке налога на прибыль.
Обратите внимание: мы не делаем никаких заявлений о будущем росте стоимости или инвестиционных доходах. При продаже с прибылью применяется налог на прирост капитала, и его ставка существенна. Планируйте это заранее с доминиканским налоговым советником.
Налог на наследство
В Доминиканской Республике отсутствует отдельный налог на наследование недвижимости. Преемство недвижимого имущества подчиняется доминиканскому наследственному праву, которое предполагает формальные, но не запретительные административные шаги. Адвокат по наследственным делам может проконсультировать о структурировании владения, если передача следующим поколениям является важным соображением.
Сводная таблица
Для быстрой справки:
- Налог на передачу (при покупке): 3% от кадастровой стоимости DGII. Единовременно.
- IPI (ежегодный, необработанная земля): 0%. Освобождение.
- IPI (ежегодный, построенный жилой объект выше порога): 1% от стоимости сверх освобождённого порога.
- Итого затраты при закрытии (ориентировочно): 4,5–8% от цены покупки.
- Налог на прирост капитала при будущей продаже: 27% от чистой прибыли.
- Налог на наследство: Отсутствует.
Правовая оговорка: Налоговые ставки и пороговые значения меняются. Этот гид отражает общедоступную информацию на указанную дату и не является налоговой или юридической консультацией. Проконсультируйтесь с лицензированным доминиканским адвокатом и налоговым советником для получения рекомендаций, применимых к вашей конкретной сделке. Мы не делаем никаких заявлений о будущей стоимости недвижимости или инвестиционных доходах.