Покупка земли в Доминиканской Республике — понятный процесс, если знать шаги. Для стандартной сделки с прибрежным участком от первого предложения до получения Certificado de Título уходит обычно 6–12 недель. Ниже — каждый этап без лишних слов.
До начала: получите RNC
Иностранному покупателю нужен RNC (Registro Nacional del Contribuyente) — доминиканский налоговый идентификационный номер. Это административная формальность, которую выполняет ваш адвокат: он подаёт копию вашего паспорта и заполненную форму в DGII (налоговый орган). Обработка занимает несколько рабочих дней. RNC нужен для подписания нотариального акта и уплаты налога на передачу права собственности.
Если у вас уже есть доминиканская резиденция (cédula), этот номер выполняет ту же функцию.
Шаг 1: Наймите независимого адвоката
Самое важное решение в этой сделке — нанять собственного независимого доминиканского адвоката по недвижимости (abogado de bienes raíces). Не пользуйтесь адвокатом, которого предлагает продавец. Адвокат:
- Проведёт проверку титула на конкретный участок.
- Запросит Certificación del Estado Jurídico из Jurisdicción Inmobiliaria — официальное подтверждение правового статуса, обременений и залогов на объект.
- Проверит статус дeslинде (кадастрового межевания).
- Убедится, что участок находится вне 60-метровой морской зоны.
- Составит или проверит Promesa de Venta (договор купли-продажи).
- Подпишет итоговый акт и оформит регистрацию права собственности от вашего имени.
Гонорар адвоката за стандартную сделку с землёй обычно составляет 1–1,5% от стоимости покупки. Договоритесь о сумме письменно до начала работы.
Шаг 2: Certificación del Estado Jurídico
Прежде чем вносить деньги, ваш адвокат запрашивает Certificación del Estado Jurídico из Registro de Títulos (земельного реестра). Документ подтверждает:
- Кто в настоящее время является владельцем участка.
- Наличие ипотек, залогов, арестов или прав третьих лиц.
- Завершён ли процесс deslinde и выдан ли индивидуальный титул на участок.
Этот шаг обязателен. Никогда не переходите к договору купли-продажи без чистой сертификации.
Шаг 3: Promesa de Venta (предварительный договор)
После успешной проверки подписывается Promesa de Venta — обязывающий договор купли-продажи, удостоверенный доминиканским нотариусом. Стандартные условия:
- Задаток 10% от согласованной цены продажи, уплачиваемый при подписании.
- Фиксированный срок закрытия сделки (как правило, 30–90 дней).
- Отлагательные условия (например, завершение deslinde, если оно ещё не окончено).
- Меры ответственности при нарушении условий каждой из сторон.
Задаток, как правило, невозвратный, если покупатель отказывается от сделки без законных оснований. Если же продавец не выполняет обязательства — покупатель обычно получает задаток в двойном размере (arras penitenciales).
Шаг 4: Проверка deslinde
Если на участок ещё не оформлено deslinde (кадастровое межевание), ваш адвокат отслеживает его завершение до закрытия сделки. Deslinde обязателен для всех новых выдач титулов с момента вступления в силу Закона 108-05 в 2007 году. Без завершённого deslinde индивидуальный Certificado de Título на участок не выдаётся.
Уточните статус deslinde у нас и попросите своего адвоката независимо верифицировать его через Registro de Títulos.
Шаг 5: Акт купли-продажи (Acto de Venta)
Финальная передача осуществляется подписанием acto de venta (акта купли-продажи) перед доминиканским нотариусом. На закрытии:
- Переводится полный остаток суммы покупки (международный банковский перевод или местный перевод).
- Нотариус заверяет подписи покупателя и продавца (или их адвокатов, действующих по доверенности).
- Акт аутентифицируется и заверяется.
Присутствие в Доминиканской Республике не требуется. Ваш адвокат может действовать от вашего имени по нотариально заверенной доверенности (poder notarial). Если вы находитесь за рубежом, доверенность нужно апостилировать в вашей стране и, если она не на испанском, официально перевести.
Шаг 6: Налог на передачу права (3%)
Impuesto de Transferencia Inmobiliaria составляет 3% от кадастровой стоимости DGII (не от цены сделки, хотя для прибрежной земли они часто близки). Налог уплачивается в DGII до регистрации титула. Ваш адвокат самостоятельно проводит платёж и оформляет документы.
Существует освобождение от этого налога для объектов, одобренных по программе CONFOTUR (Закон 158-01), но оно применяется только к проектам, получившим официальное одобрение CONFOTUR, — но не к самостоятельным покупкам необработанной земли.
Шаг 7: Регистрация в Registro de Títulos
После оплаты налога ваш адвокат подаёт подписанный акт в Registro de Títulos (земельный реестр) по соответствующей юрисдикции. Реестр:
- Аннулирует действующий титул продавца.
- Выдаёт новый Certificado de Título на имя покупателя.
По системе Торренса этот новый сертификат является неоспоримым — государство его гарантирует. Регистрация обычно занимает 2–6 недель в зависимости от загруженности реестра.
Шаг 8: Получение Certificado de Título
После выдачи Certificado de Título является окончательным доказательством права собственности. Храните его в надёжном месте. Ваш адвокат, как правило, отправит оригинал курьером, если вы находитесь за рубежом.
Типичные сроки
- Неделя 1–2: Подача заявки на RNC, найм адвоката, запрос сертификации титула.
- Неделя 2–3: Получение Certificación del Estado Jurídico, завершение проверки.
- Неделя 3–4: Подписание Promesa de Venta, перевод задатка 10%.
- Неделя 4–8: Перевод остатка, подписание акта, уплата налога на передачу.
- Неделя 6–12: Регистрация в Registro de Títulos, выдача нового Certificado de Título.
Дополнительные гиды
Подробнее о правовых аспектах — в наших гидах о Deslinde и системе Торренса, налогах и затратах при закрытии сделки, а также о 60-метровой морской зоне. Посмотреть доступные участки можно в каталоге участков или на странице локации Рио-Сан-Хуан.
Правовая оговорка: Этот гид носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией. Законодательство и административные процедуры Доминиканской Республики могут меняться. Настоятельно рекомендуем нанять независимого лицензированного доминиканского адвоката перед любым решением о покупке недвижимости.