Comprar un terreno en República Dominicana es un proceso claro cuando se conocen los pasos. Para una transacción estándar de un solar en la costa norte — como los disponibles en Río San Juan o cerca de Cabrera y Playa Grande — el tiempo habitual es de 6 a 12 semanas desde la oferta inicial hasta recibir el Certificado de Título. Aquí explicamos cada etapa en lenguaje directo.
Antes de empezar: obtén el RNC
El comprador extranjero necesita un RNC (Registro Nacional del Contribuyente) — número de identificación tributaria dominicano — para completar la compraventa. Es un trámite administrativo que gestiona tu abogado: basta con enviar copia del pasaporte y un formulario a la DGII (Dirección General de Impuestos Internos). El proceso tarda pocos días hábiles y es requisito previo para firmar cualquier acto notarial o pagar el impuesto de transferencia.
Si ya cuentas con cédula dominicana (residencia), ese número tiene la misma validez.
Paso 1: Contrata un abogado independiente
La decisión más importante de toda la operación es contratar tu propio abogado de bienes raíces dominicano, de forma independiente. No uses al abogado que proponga el vendedor. Tu abogado se encargará de:
- Realizar el estudio de títulos sobre el lote específico.
- Obtener la Certificación del Estado Jurídico ante la Jurisdicción Inmobiliaria — documento oficial que acredita el estado legal, gravámenes y cargas del inmueble.
- Verificar el estado del deslinde (delimitación catastral) del terreno.
- Confirmar que el solar está fuera de la zona marítima de 60 metros.
- Redactar o revisar la Promesa de Venta (contrato de compraventa).
- Suscribir el acto definitivo y gestionar el registro del título en tu nombre.
Los honorarios de abogado para una transacción estándar de terreno suelen oscilar entre el 1 % y el 1,5 % del precio de compra, aunque pueden variar. Acuerda la tarifa por escrito antes de iniciar el encargo.
Paso 2: Certificación del Estado Jurídico
Antes de comprometer cualquier dinero, tu abogado solicita la Certificación del Estado Jurídico al Registro de Títulos (registro de la propiedad). Este documento confirma:
- Quién figura actualmente como titular del terreno.
- Si existen hipotecas, gravámenes, embargos o derechos de terceros inscritos.
- Si el proceso de deslinde está completado y existe un título individual sobre el lote.
Este paso es innegociable. Nunca avances hacia la Promesa de Venta sin tener en mano una certificación limpia.
Paso 3: Promesa de Venta (contrato de compraventa)
Una vez satisfecha la debida diligencia, se firma la Promesa de Venta — contrato de compraventa vinculante otorgado ante notario público dominicano. Las condiciones habituales incluyen:
- Un depósito del 10 % del precio acordado, pagadero en el momento de la firma.
- Un plazo de cierre definido (normalmente 30–90 días).
- Condiciones suspensivas (por ejemplo, finalización del deslinde si aún está en curso).
- Consecuencias ante incumplimiento de cualquiera de las partes.
El depósito es generalmente no reembolsable si el comprador desiste sin causa legal. Si, en cambio, el vendedor incumple, el comprador tiene derecho a recuperar el doble del depósito (arras penitenciales).
Paso 4: Verificación del deslinde
Si el lote aún no ha completado el proceso formal de deslinde (demarcación catastral), tu abogado supervisará su finalización antes del cierre. El deslinde es obligatorio para toda nueva emisión de títulos desde que la Ley 108-05 entró en vigor en 2007. Un terreno sin deslinde completado no puede tener un Certificado de Título individual emitido; puede operarse bajo constancia anotada, pero esta figura ofrece menor seguridad jurídica.
Para los solares en venta en Río San Juan Coastal Land, consulta el estado del deslinde directamente con nosotros y pide a tu abogado que lo verifique de forma independiente en el Registro de Títulos.
Paso 5: Acto de Venta (escritura de compraventa)
La transferencia definitiva se formaliza firmando el acto de venta ante notario público dominicano. En el cierre:
- Se transfiere el saldo total del precio de compra (habitualmente por transferencia internacional o bancaria local).
- El notario da fe de las firmas del comprador y del vendedor (o de sus abogados con poder notarial).
- El acto queda autenticado y sellado.
No es necesario estar físicamente en República Dominicana para el cierre. Tu abogado puede actuar en tu nombre con un poder notarial debidamente autorizado. Si resides fuera del país, el poder deberá apostillarse en tu país de origen y, si no está redactado en español, traducirse oficialmente.
Paso 6: Impuesto de transferencia (3 %)
El Impuesto de Transferencia Inmobiliaria es del 3 % sobre el valor catastral DGII del inmueble (no sobre el precio de compraventa negociado, aunque para terrenos costeros ambas cifras suelen ser similares). Este impuesto se abona a la DGII antes de que pueda registrarse el título. Tu abogado gestiona el pago y la documentación.
Nota: existe una exención legal de este impuesto de transferencia para inmuebles aprobados bajo CONFOTUR (Ley 158-01, régimen de incentivos turísticos), pero esta exención aplica únicamente a proyectos que hayan obtenido aprobación formal de CONFOTUR — no a compras individuales de terreno en bruto.
Paso 7: Inscripción en el Registro de Títulos
Con el comprobante de pago del impuesto en mano, tu abogado presenta el acto suscrito ante el Registro de Títulos de la jurisdicción correspondiente. El registro:
- Cancela el título vigente del vendedor.
- Emite un nuevo Certificado de Título a nombre del comprador.
Bajo el sistema Torrens, este nuevo certificado es inatacable — el Estado lo garantiza. La inscripción toma habitualmente entre 2 y 6 semanas según la carga de trabajo del registro.
Paso 8: Recepción del Certificado de Título
Una vez emitido, el Certificado de Título es la prueba definitiva de la propiedad. Guárdalo en lugar seguro. El registro conserva también una copia. Si estás en el extranjero, tu abogado normalmente te enviará el original por mensajería.
Cronograma estimado
- Semana 1–2: Solicitud del RNC, contratación del abogado, petición de certificación de título.
- Semana 2–3: Recepción de la Certificación del Estado Jurídico, debida diligencia completada.
- Semana 3–4: Firma de la Promesa de Venta, transferencia del depósito del 10 %.
- Semana 4–8: Transferencia del saldo, firma del acto de venta, pago del impuesto de transferencia.
- Semana 6–12: Inscripción en el Registro de Títulos, emisión del nuevo Certificado de Título.
Guías relacionadas
Para mayor detalle sobre aspectos legales específicos, consulta nuestras guías sobre el deslinde y el sistema de título Torrens, los impuestos y costes de cierre y la zona marítima de 60 metros. Para explorar los solares disponibles, visita nuestro catálogo de lotes o la página de la ubicación Río San Juan.
Aviso legal: Esta guía tiene carácter exclusivamente informativo y no constituye asesoramiento jurídico. La legislación y los procedimientos administrativos de República Dominicana pueden modificarse. Recomendamos encarecidamente contratar un abogado dominicano independiente y con licencia antes de tomar cualquier decisión de compra inmobiliaria.