Цена объявления и сумма, которая реально уходит со счёта — разные числа. Разрыв между ними складывается из налога на переход права собственности, гонорара адвоката, нотариуса и реестра. В этой статье — каждая строка затрат, рабочий пример и то, что вы заплатите при будущей продаже.
Права иностранных покупателей
Статья 221 Конституции Доминиканской Республики и Закон об иностранных инвестициях 16-95 дают иностранным гражданам те же права собственности, что и гражданам страны. ВНЖ для покупки не нужен. Валютный контроль отсутствует, репатриация капитала свободная. Это касается и земельных участков — не только апартаментов в курортных комплексах.
Страна работает по системе Торренса (Закон 108-05): каждый зарегистрированный участок имеет Certificado de Título, выданный Registro de Títulos. Именно этот документ переходит к вам. До подписания договора ваш адвокат должен получить Certificación del Estado Jurídico — справку о правовом статусе участка, подтверждающую отсутствие обременений, арестов и наследственных споров.
Обязательный межевой план — deslinde
С 2007 года для регистрации сделки требуется deslinde — официальный GPS-обмер границ участка. Если участок ранее не межевался, процедуру нужно завершить до регистрации перехода права. Стоимость: примерно $500–2 000 в зависимости от площади и рельефа; срок добавляет 4–8 недель. По оценкам, около 40% сельских угодий в Доминикане до сих пор не имеют завершённого deslinde (оценка, по данным Registro de Títulos). Запросите подтверждение deslinde до внесения задатка — не предполагайте, что он готов.
Расходы при закрытии сделки
1. Налог на передачу права собственности — 3%
Налоговая служба (DGII) взимает единовременный налог в размере 3% от кадастровой стоимости, определённой DGII, — не обязательно от согласованной цены продажи. Для сельских и формирующихся рынков кадастровая оценка нередко ниже рыночной. Налог уплачивает покупатель до регистрации перехода права.
2. Гонорар адвоката — 1–1,5%
Вам необходим доминиканский адвокат (abogado), аккредитованный в Верховном суде. Стандартная ставка — 1–1,5% от цены сделки, минимум около $1 500 для небольших объектов. В объём услуг входят: проверка титула, получение Certificación del Estado Jurídico, составление договора купли-продажи и акта передачи (acto de venta), сопровождение регистрации.
Нанимайте собственного независимого адвоката, отдельно от представителя продавца.
3. Нотариус
Акт передачи права собственности должен быть заверен доминиканским нотариусом (notario público). Нотариальный тариф регулируется Нотариальной палатой и обычно составляет $300–800 в зависимости от суммы сделки. Часть адвокатов совмещает функции нотариуса — уточните, что входит в какой гонорар.
4. Регистрационный сбор
Registro de Títulos взимает сбор за переоформление свидетельства на имя покупателя. Ожидайте около $200–500 для стандартного земельного участка. Сбор фиксированный и не масштабируется пропорционально стоимости.
Итого: сводная таблица затрат
- Налог на передачу права: 3,0% от кадастровой стоимости DGII
- Адвокат: 1,0–1,5% от цены сделки
- Нотариус: $300–800 (фиксированно)
- Регистрация: $200–500 (фиксированно)
- Deslinde (при необходимости): $500–2 000 (фиксированно)
- Итого: около 4,5–8% от цены покупки
Диапазон зависит от ставки адвоката, наличия готового deslinde и разницы между кадастровой и рыночной оценкой. Рабочий ориентир для чистой сделки с межёванным участком на северном побережье — 5,5%.
Расчёт на примере
Предположим участок площадью 1 000 м² в формирующейся зоне северного побережья по цене $25 000 ($25/м² — оценка на основе единственного источника по рынку Рио-Сан-Хуан). Кадастровая стоимость DGII: $20 000 (в сельских зонах нередко ниже рыночной).
- Налог на передачу: 3% × $20 000 = $600
- Адвокат: 1,25% × $25 000 = $313 (применяется минимум — закладывайте $1 500)
- Нотариус: $400
- Регистрация: $300
- Deslinde (готов): $0
- Итого при покупке: ~$27 800 (цена + ~$2 800 расходов, ~11% от суммы сделки из-за минимального фиксированного гонорара)
При сделке на $150 000 фиксированные минимумы становятся незначительными и суммарные расходы сходятся к 4,5–5,5%. Пример показывает: процентные оценки сжимаются при росте суммы.
Ежегодные расходы: налог IPI
Ежегодный налог на недвижимость (IPI) составляет 1% от оценочной стоимости сверх порога около $166 000 (данные 2025 года, периодически индексируются). Ключевое преимущество для инвесторов в землю: незастроенный участок (solar без строений) полностью освобождён от IPI. Ежегодные расходы на содержание чистого земельного актива — практически ноль в части налогов. Это структурное преимущество перед большинством других карибских юрисдикций.
Как только на участке начинается строительство, расчётная база IPI меняется. Заложите IPI на стоимость улучшений, когда объект появится.
Налог на прирост капитала при продаже
При продаже применяется налог на прирост капитала (CGT) в размере 27% от чистой прибыли (цена продажи минус документально подтверждённые расходы на покупку). Ставка одинакова для резидентов и нерезидентов. Важный момент планирования: сохраняйте все документы по приобретению — гонорары адвоката, расходы на deslinde, чеки на улучшения — они уменьшают налогооблагаемую базу. Льготной ставки за длительный срок владения нет; 27% применяются независимо от того, сколько лет вы держали актив.
Налоговое законодательство меняется. Перед продажей проконсультируйтесь с доминиканским налоговым юристом.
CONFOTUR: налоговые льготы только для одобренных проектов
Закон 158-01 (CONFOTUR) предусматривает серьёзные льготы для одобренных туристических проектов: 15-летнее освобождение от IPI и отмену 3%-го налога на передачу права. Льготы реальные — но они распространяются исключительно на официально одобренные проекты CONFOTUR. Покупка отдельного участка «под ИЖС» не даёт право на льготы автоматически. Не рассчитывайте на преимущества CONFOTUR, если проект не прошёл официальное одобрение Министерства туризма.
Морская зона: проверка «первой линии»
Закон 305-68 устанавливает 60-метровую береговую зону от линии прилива. Эта территория является государственным публичным владением; никакой частный титул, выданный после 1968 года, не действителен в её пределах. Участки с правом собственности начинаются за 60 метрами. Если объявление описывает участок «у самого моря», убедитесь, что граница участка по титулу действительно проходит за 60-метровой отметкой. Лицензированный геодезист и ваш адвокат подтвердят это до подписания договора — не после.
Сроки сделки
Чистая сделка — готовый deslinde, незамутнённый титул, нет обременений — обычно закрывается за 6–12 недель. Основные этапы: due diligence (2–3 недели), подписание предварительного договора и задаток, оценка DGII, уплата налога на передачу, нотариальное удостоверение акта, регистрация в Registro de Títulos, выдача нового Certificado de Título на имя покупателя.
ВНЖ через инвестиции
Закон 171-07: инвестиции в недвижимость от $200 000 дают право на постоянный ВНЖ — срок оформления около 45 рабочих дней. Получение ВНЖ не обязательно — владение участком его не требует, — но возможность открыта, если она вас интересует.
Следующие шаги
Подробный разбор налоговой системы Доминиканы — в нашем руководстве по налогам и расходам. Контекст рынка северного побережья: Рио-Сан-Хуан и Пласа Гранде.
Готовы изучить конкретные участки с проверенным титулом и готовым deslinde? Смотрите доступные объекты — по любому из них мы предоставляем полную выписку из реестра.
Дисклеймер: Статья носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. Цифры иллюстративны; фактические расходы зависят от параметров конкретной сделки. Показатели с пометкой «оценка» основаны на данных местного рынка и не гарантированы. Налоговое законодательство и государственные тарифы могут меняться — проверяйте актуальные ставки с лицензированным доминиканским адвокатом и DGII перед заключением сделки. Доходность или прирост капитала не гарантируются.