En febrero de 2026, el presidente Luis Abinader firmó el Decreto 115-26, que autoriza la construcción de un aeropuerto internacional privado en Playa Grande, un tramo de la costa norte dominicana que hasta hace poco era prácticamente desconocido fuera del país. Pocas semanas después, el mismo lugar fue escenario de otro anuncio: Discovery Land Company, Aman Resorts y un grupo de inversionistas encabezado por Alex Rodríguez confirmaron una inversión superior a $1,000 millones en un club residencial de golf y playa de lujo. Ambos eventos ocurrieron a menos de quince kilómetros de Río San Juan.
Para quien sigue el mercado de terrenos en la costa norte, la secuencia importa más que cualquiera de los titulares por separado.
Qué autoriza exactamente el Decreto 115-26
El decreto habilita un terminal aéreo privado y no comercial diseñado para la aviación ejecutiva y privada. La instalación se ubicará entre Río San Juan y Cabrera, en la provincia de María Trinidad Sánchez, a unos ocho kilómetros del casco urbano de Río San Juan. La pista tendrá 1,524 metros de longitud y estará habilitada para aeronaves como el Gulfstream G650 y el Citation X. No se trata de un hub de vuelos regulares, sino de infraestructura creada específicamente para el segmento de alta gama que atienden Discovery Land Company y Aman en todo el mundo.
La ceremonia de inicio de obras se celebró en marzo de 2026 con la presencia del presidente Abinader, el ministro de Turismo David Collado y directivos de Discovery Land Company y Aman Group. La inversión en infraestructura aeroportuaria se estima en torno a $40 millones.
Importante: una ceremonia de inicio de obras no equivale a un aeropuerto terminado. Los plazos de construcción en el Caribe suelen extenderse. Los compradores deben considerar este proyecto como un catalizador de mediano plazo, no como una instalación operativa en la actualidad.
El proyecto ancla: Discovery Land Company y Aman en Playa Grande
Discovery Land Company gestiona una cartera de comunidades residenciales privadas de ultra lujo en todo el continente americano. Su modelo —golf privado, acceso al mar, membresía exclusiva, oferta controlada— está orientado a compradores que invierten entre $3 millones y más de $20 millones en una segunda o tercera residencia. Aman atiende al mismo perfil en el segmento hotelero. Amanera, el resort Aman ya existente en el promontorio de Playa Grande y en funcionamiento desde 2015, ha posicionado esta costa dentro de los circuitos del turismo global de lujo.
La nueva etapa contempla una comunidad de aproximadamente 970 hectáreas: un campo de 18 hoyos frente al océano rediseñado, un beach club, un mountain club y una reserva de bosque tropical de cerca de 160 hectáreas. La inversión total anunciada supera los $1,000 millones, lo que lo convierte en uno de los compromisos privados de turismo más importantes en la historia de la República Dominicana.
¿Por qué importa esto a un inversionista que no compra membresía en Discovery Land? Porque los proyectos ancla de esta escala definen el precio techo y el perfil del comprador de todo un mercado local. Cuando una ubicación alberga un resort Aman y una comunidad Discovery Land, entra en el marco de referencia que utiliza un segmento específico de compradores globales. Los terrenos circundantes son repreciados en función de ese marco: no de forma inmediata ni uniforme, pero sí estructuralmente.
La ecuación de acceso: de destino por carretera a destino aéreo
Antes de la mejora de la Carretera Ámbar y de la llegada de vuelos directos a Puerto Plata, llegar a Río San Juan exigía un esfuerzo de viaje considerable. Hoy, el Aeropuerto Internacional Gregorio Luperón de Puerto Plata opera un vuelo diario directo de Delta Air Lines desde Atlanta. El traslado desde POP hasta Río San Juan toma unos cincuenta minutos en coche; aceptable para una estadía prolongada, pero un freno para compradores que viajan con frecuencia.
El aeropuerto privado de Playa Grande cambia por completo el modelo de acceso para el perfil Discovery Land y Aman. Un avión privado procedente de Miami, Nueva York o Bogotá aterriza a quince minutos del resort, sin escala en ningún hub comercial. Para los terrenos circundantes, eso significa una categoría diferente de comprador final y un referente de precio distinto.
Qué significa esto para quienes compran terrenos cerca de Río San Juan
El proyecto de Discovery Land y Aman ocupa una posición específica y cerrada. Los inversionistas que adquieren solares adyacentes —fuera del perímetro del club, pero en el mismo contexto visual y geográfico— pueden beneficiarse del efecto del ancla de alto patrimonio sin pagar cuotas de membresía.
El precio de entrada en terrenos cerca de Río San Juan se sitúa actualmente, según estimaciones, entre $15 y $40/m², en función de la posición, el acceso y el estado del título. (Estas son estimaciones basadas en observaciones del mercado local; ningún precio específico está garantizado, y el valor de los terrenos puede subir o bajar.) A modo de comparación, el suelo frente al mar en zonas turísticas consolidadas de la República Dominicana, así como posiciones equivalentes en Tulum o la costa pacífica costarricense, cotiza a múltiplos de esas cifras. La diferencia no responde a una brecha de calidad del litoral —Playa Grande es objetivamente una de las mejores playas de la isla—, sino al desfase temporal entre la llegada de la infraestructura y la repricing del mercado.
Marco legal y fiscal para el inversionista extranjero
Las ventajas estructurales de la República Dominicana frente a otros mercados de la región merecen especial atención:
- Propiedad directa y plena: Conforme al artículo 221 de la Constitución dominicana y la Ley de Inversión Extranjera 16-95, los extranjeros tienen los mismos derechos de propiedad que los ciudadanos dominicanos. No se requiere fideicomiso, ni prestanombre, ni concesión. El título queda a nombre del comprador.
- Cero impuesto anual sobre el solar sin construir: El terreno sin construcción (solar) está exento del IPI anual bajo la legislación dominicana vigente. Mantener una parcela sin desarrollar no genera cargas fiscales anuales más allá de posibles tasas municipales.
- Libre repatriación de capitales: No existen controles cambiarios. Los fondos de una eventual venta pueden transferirse libremente al exterior.
- Vía de residencia: Una inversión inmobiliaria de $200,000 o más abre la puerta a la residencia permanente en virtud de la Ley 171-07, con un proceso que toma aproximadamente 45 días hábiles.
- Comparación con otros mercados: En México, los extranjeros no pueden ser titulares directos de terrenos costeros; se requiere un fideicomiso bancario. En Costa Rica, la zona marítimo-terrestre de 200 metros excluye la propiedad privada de la franja que los turistas consideran "frente al mar". En la República Dominicana existe una zona marítima de 60 metros de dominio público estatal (Ley 305-68), pero los terrenos titulados más allá de esa franja existen y pueden verificarse antes de la compra mediante revisión del título de propiedad.
El impuesto de transferencia es del 3% sobre el valor tasado por la DGII. Los costos totales de cierre oscilan entre el 4.5% y el 8%. El impuesto a las ganancias de capital en una venta futura es del 27% sobre la plusvalía. Son tarifas públicas y conocidas de antemano.
Due diligence: qué verificar antes de comprar
El contexto macroeconómico favorable no sustituye la revisión del título de cada solar en concreto. Antes de firmar cualquier contrato cerca de Río San Juan o Playa Grande, conviene confirmar:
- Deslinde realizado: Desde 2007, la Ley 108-05 exige un levantamiento GPS de los linderos (deslinde) para registrar una venta inmobiliaria. Se estima que alrededor del 40% de los terrenos rurales dominicanos aún carece de deslinde —dato de fuentes sectoriales, no estadística oficial—. Confirme que el solar cuenta con deslinde antes de suscribir el contrato.
- Certificación del Estado Jurídico: Este documento del Registro de Títulos confirma que el título está limpio, sin cargas ni litigios pendientes.
- Zona marítima de 60 metros: Todo solar descrito como "frente al mar" debe verificarse documentalmente para confirmar que se encuentra más allá de los 60 metros de dominio público. Las declaraciones del vendedor no sustituyen la revisión del título.
- Estatus CONFOTUR: El incentivo CONFOTUR (Ley 158-01) —exención de IPI por 15 años y exoneración del 3% de transferencia— aplica únicamente a proyectos turísticos con aprobación oficial. Un solar rústico no califica de forma automática. No confíe en los beneficios de CONFOTUR sin el certificado de proyecto aprobado correspondiente.
Contrate un abogado dominicano independiente —no el representante del vendedor— antes de firmar ningún documento.
Una valoración honesta
La combinación del Decreto 115-26, el proyecto Discovery Land y Aman, los vuelos directos a Puerto Plata y la Carretera Ámbar genera la señal de infraestructura más concentrada que ha recibido la costa norte al este de Cabarete en toda una generación. Esa combinación no garantiza que el valor de los terrenos en Río San Juan vaya a crecer una cantidad determinada en un plazo concreto. Los proyectos de infraestructura se retrasan. Los desarrollos de lujo se pueden paralizar. Los mercados se corrigen.
Lo que sí hace esa combinación es cambiar el perfil de riesgo de esta ubicación. Ya no es la historia de una playa remota con potencial. Es la historia de un lugar concreto —con nombres, cifras y obras en marcha— que ha recibido inversión directa de dos de las marcas más reconocidas del turismo de lujo mundial, respaldadas por un gobierno dominicano que ha comprometido capital político en esta región.
Para inversionistas con un horizonte de 5 a 10 años, la ventana de entrada a precios de terreno de primera fase probablemente sea finita. Su duración depende del avance de las obras, de la fecha en que el aeropuerto entre en funcionamiento y de la rapidez con que el perfil de comprador del club genere demanda en las parcelas adyacentes.
Consulte los solares disponibles cerca de Río San Juan y Playa Grande en nuestro catálogo de parcelas. Para contexto sobre la zona, vea nuestra guía de Playa Grande y el resumen de Río San Juan. El análisis completo de impuestos, costos de transacción y estructura jurídica está disponible en nuestra sección de recursos para inversionistas.
Aviso legal: Este artículo tiene fines exclusivamente informativos y no constituye asesoramiento financiero, jurídico ni de inversión. Los precios indicados son estimaciones basadas en observaciones del mercado local con un número limitado de fuentes; no están garantizados. El decreto y la ceremonia de inicio de obras del aeropuerto reflejan una intención y una etapa inicial de ejecución; los plazos de finalización no están confirmados. El mercado inmobiliario es ilíquido; el valor de los activos puede subir o bajar. Los proyectos de infraestructura mencionados pueden retrasarse o cancelarse. Los beneficios de CONFOTUR aplican únicamente a proyectos turísticos con aprobación oficial. Antes de tomar cualquier decisión de inversión, consulte con un asesor financiero independiente y un abogado dominicano habilitado.